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보유 자산 현황

1. 상가주택 (경산)

• 취득시기: 2015년

• 시가: 3억

• 비율: 상가 50%, 주택 50% → 주택 부분 1.5억

• 명의: 남편 60%, 아내 40% → 아내의 지분은 주택 0.6억

• 주택 수 산정에 포함될 가능성 有

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2. 아파트 (대구 수성구)

• 취득시기: 2006년

• 실거주 중

• 취득가: 2.5억

• 예상매도금액: 4억

• 명의: 아내 단독

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핵심 쟁점: 1가구 2주택 중과세 여부

아내 단독명의 아파트 매도 시, 상가주택이 '주택 수'로 포함되어 1가구 2주택에 해당하는지 여부가 가장 중요합니다.

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주택 수 산정 기준 (중요!)

• 상가주택(주택+상가 혼합)의 경우, 주택 면적이 상가보다 크거나 같고, 독립된 출입구·부엌·욕실 등 요건을 갖춘 경우에는 '주택'으로 간주되어 주택 수 포함.

• 또한 지분 소유(40%)라도 주택 수 포함됨.

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• 즉, 경산 상가주택의 주택 부분(50%)에 대해 40% 지분을 가진 아내는 주택 1채 소유한 것으로 간주됨.

따라서 아파트를 매도할 경우 1가구 2주택자가 되어 중과세 가능성 있음.

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하지만! 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 검토 가능성은 없음

• 일시적 1가구 2주택은 신규 주택 취득 후 1년 이내 기존주택 처분 조건이 필요하지만, 해당 상가주택은 2015년 취득으로 오래됨 → 해당 없음.

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세금 계산 (대략적 추정)

기본 정보

• 매도가액: 4억

• 취득가액: 2.5억

• 보유기간: 10년 이상

• 실거주 요건 충족 (2006년부터 실거주)

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1세대 1주택 비과세 적용 여부?

• 상가주택이 포함되어 비과세 요건 미충족

• 중과세율 적용 가능성 높음

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양도차익

양도차익 = 4억(양도가) - 2.5억(취득가) = 1.5억 필요경비 및 장기보유특별공제는 단순화하여 제외

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세율 적용 (중과)

• 1가구 2주택 중과세율: 기본세율 + 20%

• 기본세율 구간 예:

• 3,000만 원 이하 → 6%

• 4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 → 24%

• 8,800만 원 초과 → 35%

• 여기에 20%p 중과세율이 가산됩니다.

예상세율은 1.5억에 대해 38~45% 수준.

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단순 계산 (보수적)

1.5억 × 약 40% = 6,000만 원 수준의 양도세 가능성

단, 장기보유특별공제 (보유+거주 요건 일부만 만족 시 24~30%) 등을 고려하면 세금은 낮아질 수 있음.

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요약 정리

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절세 팁

1. 상가주택의 주택부분을 분리 양도하거나, 상가주택 지분을 남편 단독으로 이전하고 일정 기간 경과 후 아파트 매도도 전략 가능

2. 세무사 상담 필수 – 실제 비용, 취득부대비용, 공제사항 등 정밀 계산 필요

필요하시면 절세 시뮬레이션도 도와드릴 수 있습니다.